Bir otel satın almak ya da satmak, ortalama bir insanın yapılacaklar listesinde yer almaz. Bu nedenle, otel gayrimenkullerinin nasıl alınıp satılacağı konusunda güvenilir rehberlik sağlayacak bilgiyi bulmak zor veya modası geçmiş olabilir.
İster gelecekte bir otel mülkünü nasıl satın alacağınıza dair araştırma yaptığınız için bu konuyla ilgileniyor olun, ister şu anda aktif olarak bir otel satın alıyor veya satıyor olun bazı zor soruları yanıtlamanız gerekecek. Otel emlak piyasasını ve otel endüstrisinin kendisini merak ediyorsanız bu tavsiyelerimiz sizi doğru yola sokacaktır.
Bu makalede, otel gayrimenkulü ve yatırımı üzerine araştırma yaparken ortaya çıkan temel soruları yanıtlamayı amaçladım. 
- Bir otel yatırımı söz konusu olduğunda göz önünde bulundurulması gereken ana faktörler nelerdir?
- Bir otel yatırımına neden diğer gayrimenkul yatırımlarından farklı yaklaşmanız gerekir?
- Oteller hakkında ilk olarak neyi anlamalısınız?
- Bir otelin başarısını ne yönlendirir?
- Nereden başlamalıyım?
- Bir otele nasıl değer biçebilirim?
Otel yatırımı söz konusu olduğunda dikkate alınması gereken ana faktörler
- Otel gayrimenkulü diğerlerinden farklıdır
Herkesin otel yatırımı hakkında bilmesi gereken ilk şey, otellerin diğer mülklerden farklı olduğudur. Bir gayrimenkuldür ancak diğer gayrimenkul türlerinden çok farklıdır.
‘Gayrimenkul’ tam olarak nedir? Tanım, arazi parselleri ve arazi üzerindeki iyileştirmeler (örneğin binalar veya çitler) gibi taşınmaz ve araziye kalıcı olarak bağlı olan maddi varlıklar olduğunu söylüyor. Bir gayrimenkul varlığı satın alındığında bir dizi hakla birlikte gelir. Gayrimenkul kavramlarına, özellikle de değerlemeye hâkim olmak, otelcilik sektöründe sektör liderliği için temel bileşenlerden biridir.
Otellerin karmaşık bir operasyonel yönü vardır. Bir yıllık kiralık bir daireye veya örneğin 20 yıllık bir ofis kiralamasına kıyasla gecelik kira (gece başına konaklama kirası) kararını vermek, büyük ölçüde misafirlere bağlıdır. Bu durum otelleri diğer tesislerden farklı ve piyasadaki değişikliklere karşı son derece duyarlı hale getirmektedir. Yoğun bir dönemden tam olarak faydalanabilir veya düşük sezon döneminin risklerini azaltabilirler. Oteller ayrıca, sermaye veya operasyonel iyileştirmeleri diğer sektörlere kıyasla daha hızlı bir şekilde organize edebilir.
Elbette bu durum, pazardaki büyük aksaklıklardan ilk zarar görenlerin oteller olabileceği anlamına da geliyor.
- Farklı otel türleri nelerdir?
Oteller, sundukları hizmetlere ve mevcut olanaklara göre farklı tesis türlerine ayrılır.
Tam Hizmet Otelleri: Lüks markalar ve tatil köylerinden lüks ve orta ölçekli markalara kadar kategori içinde yer alır. Bu oteller, tesis içi perakende, spa, toplantı odaları, restoranlar gibi birçok hizmet ve olanak sunar. Genellikle büyük miktarda personel gerektirir ve büyük ölçüde piyasadaki mevcut rekabete bağlıdır. Bu kategori Four Seasons, Radisson, Marriotts, Hilton ve Wyndham gibi otelleri içerir.
Select-Service Otelleri: Bu kategori, tam ve sınırlı hizmet sunan oteller arasında yer alır. Sınırlı Hizmet tesislerinde bulabileceğiniz hizmetlerle birlikte, tam hizmet tesislerinde bulabileceğiniz hizmetlerin de bir alt kümesine sahiptirler. Bu kategoriye Aloft, Hilton Garden Inn, Courtyard, holiday inn, Novotel dahildir.
Limidet Service (Sınırlı Hizmetli) Oteller: Restoran veya ziyafet tesisleri olmayan ancak yine de yüzme havuzları, sınırlı alan ve fitness merkezleri gibi belirli hizmetler ve olanaklar sunan otellerdir. Örneğin; Comfort Inn, Hampton Inn, Fairfield Inn ve İbis gibi oteller bu kategori içinde yer almaktadır.
Uzun Süreli Konaklama Otelleri: Geçici barınma sağlarlar ve büyük ölçüde taşınma sürecindeki ailelere ve uzun süreli görevlerde iş seyahatinde olanlara hitap ederler. Mutfak ve çamaşırhaneye erişim gibi ev özelliklerine sahip daha büyük süit tarzı odalar sunarlar. Ayrıca uzun süreli konaklamalarda indirimli fiyatlar sunarlar. Bu kategori; Embassy Suites, Mariott Recidence, Hilton’s Homewood Suites, Mowenpick living gibi otelleri içerir.
Ekonomik Oteller: Maliyetleri tamamen düşük tutarlar ve bu nedenle daha az olanak ve hizmet sunarlar. Bu kategoriye Days Inn, Travelodge, Holiday in Express gibi oteller dahildir.
- Oteller hakkında anlaşılması gereken bazı temel veriler
Bir otelin performansını takip etmek için ilgili bazı temel veriler vardır. “Ortalama Günlük Ücret” veya genellikle “ADR” ve “Mevcut Oda Başına Gelir” veya “RevPAR” olarak adlandırılır. ADR, bir oteldeki odalar için ödenen ortalama gecelik ücretin ölçüsüdür ve oda gelirinin belirli bir süre boyunca satılan odalara bölünmesiyle hesaplanır
ADR= Oda Geliri/Satılan Oda Sayısı
RevPAR veya kullanılabilir oda başına gelir, ADR ile doluluk oranının çarpılmasıyla hesaplanır. Yatırımcılar bunu toplam oda gelirinin toplam kullanılabilir oda sayısına bölünmesi olarak ta düşünebilir.
RevPAR, ADR’yi tamamlar. Çünkü; ADR yalnızca satılan odaların ortalama fiyatını dikkate alırken, RevPar belirli bir dönem boyunca bu oranda gerçekten dolu olan oda sayısını dikkate alır.
RevPAR=ADR x Doluluk Oranı
Otel sahipleri ve işletmecileri, otelin performansını etkileyen faktörler hakkında bilgi edinmek için günlük, haftalık, aylık ve yıllık RevPAR trendlerini kullanır. Daha da iyisi, bir otelin geçen yılki RevPAR‘ını rakip otellerin RevPAR’ıyla karşılaştırmak, herhangi bir otelin belirli bir dönemdeki performansını ve rekabet gücünü analiz etmek için güçlü bir ölçüt sağlayabilir.
Oteller “rekabetçi setlerinin” performansına çok fazla odaklanır. Bunun nedeni, misafirlerin konaklama kararlarını gerçek zamanlı olarak verme eğiliminde olmaları ve temizlik, hizmet, olanaklar ve konum gibi faktörleri belirli hareketli talep faktörlerine (etkinlikler, ofisler, restoranlar…) göre tartmalarıdır.
- Otellerin başarısını ne sağlıyor?
Otel talebinin büyük kısmını iki ana tüketici grubu yönlendirmektedir: iş amaçlı seyahat edenler ve turistler… İş seyahatleri pazardan perşembeye kadar talebi artırma eğilimindedir. Turistler ise, hafta sonları ve yoğun tatil sezonlarında talebi artırır.
Talep, kış aylarında en yüksek doluluk oranlarını yaşayacak olan kayak merkezleri gibi mevsimseldir. Kongre merkezlerinin yakınındaki oteller ise, önemli etkinlikler sırasında yüksek talep bekleyebilir. Bu nedenle, kaliteli işletme ortaklıkları sağlamak; en üst düzey gelirleri artırmak ve herhangi bir pazarda en uygun iş karışımını oluşturmak için çok önemlidir. Aynı derecede önemli olan bir diğer husus da, otelin oda ve yiyecek-içecek gelirlerini net işletme gelirine dönüştürme becerisidir.
Otellere yatırım yapmaya nasıl başlanır?
Kişisel bakış açısı bariz bir başlangıç noktası olabilir, ancak yatırımcıların yatırım kararlarını yalnızca çekici buldukları otel deneyimlerine dayanarak verme dürtüsüne direnmeleri gerekir.
En güçlü yatırımı belirlemek için yatırımcılar şu şekilde başlamalıdır:
Aynı pazardaki bir grup benzer otel arasında ADR ve RevPAR metriklerini kullanarak karşılaştırmalı bir analiz yapmak.
Bir tesisten diğerine önemli ölçüde değişebilen işletme verimliliğinin (kâr marjı) değerlendirilmesi
Fiyata bakmak önemlidir. Uygun fiyatlı bir otel, dünya standartlarında bir otel için en yüksek fiyatı ödemekten çok daha başarılı bir yatırım olabilir.
Bu nedenle bir otele yatırım yapmadan önce; talep faktörlerini gözden geçirmeli, otel markasının sizin için uygun olduğundan emin olmalı, otelin yönetimini değerlendirmeli ve potansiyel nakit akışı ile vergi avantajlarını göz önünde bulundurmalısınız.
Bir yatırımcı olarak otellere yatırım yapmanın risklerini göz önünde bulundurmalısınız. Gerçekten de, bir otelle yatırıma başlamak diğer gayrimenkullere benzemez. Ev ödevinizi yapmanız ve doğru verileri toplamanız gerekir.
Geliştiriciler bir otel inşa edip sonra onu nasıl müşterilerle dolduracaklarını düşünmezler. Bunun yerine otelleri müşterilerin etrafında tasarlarlar.
Analiziniz neleri içermelidir?
Otelin hastaneler, arenalar, ofis binaları gibi mekanlara yakınlığı.
İnşaat/yenileme zaman çizelgesi ve maliyetlerine ilişkin projeksiyon.
Bu, bilinçli bir yatırım kararı vermenizi sağlayacaktır. Mevcut olumlu ekonomik güçlerinin; istihdam durumu, tüketici güveni, perakende tüketimin yükselişi anlamak da önemlidir.
Oteller için ana itici güçler; iş seyahati, turizm ve grup talebidir (spor takımları, kongre katılımcıları). Bu nedenle, birden fazla misafir türüne hitap eden oteller, talebin sağlanmasına yardımcı olacak ve tek bir hedef kitleye olan bağımlılıklarını azaltacaktır.
İdeal tesis, iş veya eğlence amaçlı seyahat edenlere hitap eden cazip bir pazar olacaktır. Ayrıca bu talep faktörlerinin büyümesine de bakmak isteyeceksiniz. Gelip gitmek kolay mı?
Marka önemlidir. Çünkü, her markanın kendi hedef misafiri için farklı bir değer önerisi vardır. Otel türü, farklı pazar döngüleri sırasında performans üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir.
Tam hizmet veren bir otel, ekonomi güçlü olduğunda, turizm ve iş seyahatleri zirve yaptığında artan talep görür. Alternatif olarak, durgunluk döneminde, gezginler daha ucuz konaklama yerlerine yöneldiğinden lüks otellere yönelik pazar talebi düşer.
Bir oteli yönetecek doğru otel işletmecisine sahip olmak da bir yatırımın başarısında önemli bir fark yaratabilir. Kötü işletilen oteller zayıf nakit akışına ve daha yüksek işletme maliyetlerine neden olabilir.
Otel işletme yapıları, çeşitli nedenlerden dolayı yatırımcılara uygun nakit akışı seviyeleri sunma potansiyeline sahiptir:
- Konuklar genellikle odalar için peşin ödeme yapar.
- Otel barları ve restoranları gibi diğer hizmetler de gelir elde edilmesine yardımcı olabilir.
- Doğru yönetim, doluluk oranını artırabilir ve kâr hanesine katkıda bulunabilir.
- Benzersiz vergi avantajları da otellerin cazibesini artırabilir. Otel inşaatlarındaki mobilya ve demirbaşlar, yatırımcılar tarafından vergi yükümlülüklerini azaltmak için kullanılabilecek hızlandırılmış amortismana tabidir.
Otel operasyonlarında nakit akışını iyileştirmek ve değeri artırmak için ince ayarlar yaparak ve doğru katma değerleri uygulayarak bir otelin potansiyeli en üst düzeye çıkarılabilir.
Bir otele nasıl değer biçilir?
İster bir otel satın almak isteyin, ister bir otel satmak isteyin ya da her ikisini de düşünün; karşılaşacağınız en büyük sorulardan biri, otelinize nasıl değer biçeceğinizdir.
Otel değeri, temelde bir oteli satın alırken ne kadar para ödemeye veya satarken ne kadar para almaya razı olunduğu anlamına gelir. Bir oteli düşündüğünüzde aklınıza gelecek imgelerden bazıları; bina, müşteri hizmetleri, ambiyans, kalite, yemekler, insanlar, misafirperverlik olsa bile, değerleme ve otel yatırımına yaklaşırken bir oteli bir dizi nakit akışı olarak düşünmeniz gerekecektir.
Bir otelin değeri, öncelikle ne kadar finansal risk taşıdığına ve bir otel sahibinin o otele sahip olarak ne kadar para kazanabileceği potansiyeline göre belirlenir.
- Fiyat, piyasa değeri ve yatırım değeri
- Otel fiyatı, bir yatırımcının bir oteli satın almak için ödediği tutardır. Otel piyasa değeri, bir otelin belirli bir tarihte adil bir piyasadaki olası fiyatıdır (tüm yatırımcılar için geçerlidir).
Adil bir piyasada şu özellikler mevcuttur:
- Rekabetçi olması,
- Alıcı ve satıcı arasında dengeli pazarlık gücü,
- Alıcı ve satıcının bilgili olması ve ihtiyatlı finansal kararlar alması
- İşlem için önemli bir süre tanınması
- Otel teklifinin iyi bir şekilde duyurulması Alıcı ve satıcının birbirine eşit mesafede olması (çıkar çatışması olmaması)
- Bir otelin yatırım değeri, belirli bir yatırımcı tarafından algılanan değerdir. Her yatırımcının bir otelin değerine ilişkin belirli bir görüşü vardır ve farklı işletme projeksiyonlarına ve sermaye maliyetine, farklı nakit akışı projeksiyonlarına sahip olabilir.
Otel değerlemelerinde 3 genel yaklaşım
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Gelir getiren bir mülkün değeri, gelecekteki faydaların bugünkü değeri veya net getirisinin bir katı ile belirlenir. Bu yaklaşımda çeşitli teknikler bulunmaktadır. İndirgenmiş Nakit Akışı yöntemini (DCF) kullanarak oteli faaliyet gösteren bir işletme olarak değerlemek ve oteli ve araziyi gayrimenkul olarak değerlemek.
Maliyet Yaklaşımı: Çoğunlukla satın almanın mı yoksa inşa etmenin mi daha iyi olduğunu belirlemede faydalıdır. Bu en çok tutulan metodoloji değildir. Çünkü gelir veya ekonomik faktörlerini dikkate almaz. Sadece mevcut bir mülkü satın almanın maliyeti ile bir mülk inşa etmenin maliyetini dikkate alır.
Satış Karşılaştırma Yaklaşımı: Bu, karşılaştırılabilir otellerin önceki satışlarına dayalı olarak aralıkların ve fiyatlandırma momentumunun belirlenmesine odaklanır.
İndirgenmiş Nakit Akışı modeli, oteli faaliyet gösteren bir işletme olarak değerlemektedir. Bir otelin değerlemesi söz konusu olduğunda en çok dikkate alınan modellerden biridir. Otel işletmesinden gelecekteki nakit akışlarının tahmin edilmesine dayanır ve daha sonra bu gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerini hesaplamak için bir iskonto uygular. Burada, dikkate aldığınız mali yılın tamamına ilişkin finansal bilgiler temelinde çalışmanız gerekir.
Bu ileriye dönük değerleme bir dizi varsayım içerir. Hesaplamalarınız için temel yılı seçmeniz ve otel için genellikle 5 ila 10 yıllık bir dönem boyunca ileriye dönük nakit akışları öngörmeniz gerekir. Bu nakit akışı varsayımlarını oluştururken, elinizdeki piyasa koşulları ve tahminleri hakkındaki bilgiler ışığında neleri varsaymanın makul olacağını ve ayrıca otelin yönetim ve işletmesinde gelecekte meydana gelebilecek potansiyel gelişmeleri göz önünde bulundurmanız gerekir. Gayrimenkul modeli, yeniden geliştirme potansiyelini göz önünde bulundurarak oteli arazi ve binalar olarak değerlemektedir.
Son Olarak; Bir otel satın alırken veya satarken dikkat edilmesi gereken temel noktalar nelerdir?
Bir otel satın alma konumunda olanlar için bundan daha heyecan verici bir macera yoktur. Oteller büyük bir zaman, emek ve para yatırımıdır. Ancak konaklama işinde başarı finansal açıdan kazançlı ve kişisel açıdan da tatmin edicidir. Bu makalede verilen rehberliği özetlemek gerekirse, başarılı bir otel işletmek için doğru becerilere sahip olduğunuza inanıyorsanız aşağıdaki noktaları göz önünde bulundurmalısınız:
- Lokasyon
- Marka
- Misafir deneyimi
- İş, daha fazla iş ve sonra biraz daha iş.
