Karma kullanımlı bir projede otel, sadece bir bina değil; talep ve prestij üreten bir güçtür.
Mimar Amin Hesabi İle Otellerin Karma Kullanımlı Projelerdeki Stratejik Rolü, Yatırım Ekonomisi Ve Uzun Vadeli Marka Değeri Üzerine Röportaj
Bir Projeyi Tamamlayıp Sattıktan Sonra Geriye Ne Kalır?
Soru: Bir yatırımcı veya geliştirici, bir projeyi tamamlayıp sattıktan sonra geride ne bırakır? Siz bu sorudan hareketle otellerin karma kullanımlı projelerdeki rolünü nasıl değerlendiriyorsunuz?
Amin Hesabi: Bir projenin sonunda yatırımcı için iki temel çıktı vardır: finansal getiri ve hayata geçirilen projenin ortaya koyduğu referans değeri. Ancak bazı projeler, bunların ötesinde geliştiricisine kalıcı bir kimlik, itibar ve sektörde güçlü bir konum da kazandırır. Burada belirleyici olan unsurlardan biri, projenin hangi işlevler etrafında kurgulandığıdır.
Konut projeleri ağırlıklı olarak satış ve sermaye döngüsü üzerine kuruludur. Ofis projeleri kira geliri sağlarken profesyonel bir marka algısı da oluşturabilir. Ticari projeler ise satış ve kira gelirlerini bir araya getirir. Otellerin farkı, işletme gelirinin yanı sıra geliştiricinin markasına uzun vadeli bir değer ve kalıcı bir kimlik kazandırabilmesidir.
Otel, Neden Yalnızca Bir Yapı Olarak Görülmemeli?
Soru: Bir oteli diğer yapı türlerinden ayıran temel özellik nedir?
Amin Hesabi: Otel, günün her saatinde yaşayan ve sürekli insan hareketliliği üreten bir yapıdır. Misafirlerini ağırlar; restoranları, sosyal alanları ve hizmet birimleriyle sürekli kullanılır. Aynı zamanda etkinliklere, iş toplantılarına ve profesyonel ağların gelişmesine ev sahipliği yapabilir.
Benim bu konudaki yaklaşımım oldukça net: “Otel metrekare üretmez; talep üretir.”
Doğru planlanmış bir otel, yalnızca kendi gelirini oluşturmakla kalmaz. Çevresindeki ticari alanlara, restoranlara, ofislere ve diğer hizmet birimlerine de hareketlilik kazandırabilir. Böylece otel, bulunduğu projenin ekonomik ve sosyal dinamizmini besleyen temel bir unsur hâline gelir.
Beş Yıldızlı Bir Otelin Yatırım Maliyeti Nasıl Dengelenebilir?
Soru: Beş yıldızlı bir otelin inşası ve işletmeye hazırlanması ciddi bir yatırım gerektiriyor. Bu maliyet yapısı, yatırımcı açısından nasıl değerlendirilmeli?
Amin Hesabi: Beş yıldızlı bir otel, yalnızca bir bina inşa etmekten ibaret değildir. Yapı maliyetlerinin yanı sıra teknik donanım, oda tefrişi, çamaşırhane, kat hizmetleri ve uzmanlaşmış işletme birimleri gibi çok sayıda kalemin de planlanması gerekir. Bu nedenle oteli tek başına ele aldığınızda yatırım yükü oldukça yüksek olabilir.
Ancak asıl önemli nokta, oteli bağımsız bir yapı olarak değil, daha geniş bir ekonomik sistemin merkezi olarak değerlendirmektir. Otelin yanına doğru kurgulanmış ticari, ofis, hizmet ve etkinlik alanları eklendiğinde, projenin gelir modeli çeşitlenir.
Bu yaklaşımda temel soru artık yalnızca “Bir otelin inşaat maliyeti ne kadar?” değildir. Asıl soru, “Otel merkezli bir karma kullanımlı projenin toplam ekonomisi nasıl oluşturulur?” olmalıdır.
Karma Kullanımlı Projeler Yatırım Modelini Nasıl Değiştiriyor?
Soru: Otel ile ticari, ofis ve etkinlik alanlarının bir arada tasarlanması, projenin finansal yapısını nasıl etkiliyor?
Amin Hesabi: Her işlevin kendine özgü bir gelir üretme biçimi vardır. Otel işletme geliri sağlarken ticari birimler satış veya kira geliri oluşturabilir. Ofis alanları düzenli kira getirisi sağlayabilir; toplantı ve etkinlik alanları ise farklı müşteri gruplarını projeye çekebilir.
Burada önemli olan, bu işlevleri yalnızca aynı parselde bir araya getirmek değildir. Her birinin diğerini desteklediği, birbirini besleyen bir ekonomik sistem kurmaktır.
Ticari alanların otelin yarattığı insan trafiğinden yararlanması, etkinliklerin konaklama talebini artırması ve ofis kullanıcılarının diğer hizmet birimlerini desteklemesi, bu bütünleşik yaklaşımın sağlayabileceği avantajlar arasındadır.
Dolayısıyla başarı, farklı işlevleri yan yana yerleştirmekten değil, aralarındaki ilişkiyi doğru tasarlamaktan geçer.
Turizm Projelerinde Farklı Kullanım Alanlarına Yer Vermek Mümkün Mü?
Soru: Turizm yatırımlarında ticari veya diğer turizm dışı işlevlerin projeye dâhil edilmesi konusunda nasıl bir yaklaşım benimsiyorsunuz?
Amin Hesabi: İlgili mevzuatın izin verdiği koşullar çerçevesinde, turizm projelerinin belirli bölümlerinde farklı kullanım alanlarına yer verilmesi yatırım modeline katkı sağlayabilir. Ancak burada imar koşulları, plan kararları, ruhsat süreçleri ve ilgili yasal sınırlamalar mutlaka dikkate alınmalıdır.
Bence bu alanlar yalnızca toplam inşaat alanını artırmak veya projeyi metrekare üzerinden büyütmek amacıyla eklenmemelidir. Her işlevin ekonomik bir gerekçesi ve projenin bütünü içinde tanımlanmış bir rolü olmalıdır.
Başka bir ifadeyle, her metrekare yalnızca fiziksel bir alan değil, doğru planlandığında ekonomik değer ve talep üretme potansiyeli taşıyan bir unsur olarak ele alınmalıdır.
Bu Yaklaşım Gerçek Projelere Nasıl Yansıyor?
Soru: Bu düşünceyi uygulamaya taşımak için çalışmalar yürütüyor musunuz?
Amin Hesabi: Ekibimizle birlikte bu yaklaşımı teorik bir çerçevede bırakmayıp gerçek projeler üzerinden değerlendirmeye çalışıyoruz. Tahran başta olmak üzere İran’ın farklı şehirlerindeki proje senaryolarını inceleyerek otel, ticari alanlar, ofisler ve etkinlik işlevlerinin bir arada nasıl kurgulanabileceğini araştırıyoruz.
Buradaki hedefimiz, tek bir gelir kanalına dayanan bir yapı yerine farklı gelir kaynaklarını bir araya getiren, işletme potansiyeli yüksek ve uzun vadeli değer üretebilen destinasyonlar geliştirmek.
Böyle bir yaklaşımda mimari tasarımın yanı sıra yatırım modeli, işletme senaryosu, kullanıcı deneyimi ve farklı işlevler arasındaki etkileşim de tasarım sürecinin ayrılmaz bir parçası hâline geliyor.
Geleceğin Karma Kullanımlı Projelerini Ne Belirleyecek?
Soru: Son olarak, sizce başarılı bir karma kullanımlı projeyi diğerlerinden ayıran temel unsur nedir?
Amin Hesabi: Başarılı bir karma kullanımlı proje, inşaat yapma yaklaşımını aşarak gerçek anlamda bir destinasyon geliştirme anlayışına ulaşmalıdır. Yatırımcı yalnızca yapının fiziksel özelliklerine değil; işletme modeline, kullanıcı deneyimine, talep yaratma kapasitesine, gelir akışlarına ve marka değerine de bütüncül bir perspektifle yaklaşmalıdır.
Otel, bu sistemin merkezinde doğru konumlandırıldığında yalnızca bir konaklama tesisi olmaktan çıkar. Projenin diğer işlevlerini harekete geçiren, ziyaretçi çeken ve uzun vadeli bir ekonomik değer oluşturan stratejik bir unsura dönüşür.
Benim için mimarlığın asıl başarısı, yalnızca yapılar tasarlamak değil; yaşayan, talep üreten ve zaman içinde değer kazanan projeler geliştirmektir. Karma kullanımlı projelerin gerçek potansiyeli de tam olarak burada yatıyor.
Amin Hesabi