Orhan Genceli Yazdı
Turizm ve konaklama sektörü son otuz yılda birçok dönüşüm yaşadı. Önce zincir otellerin küresel yayılımına tanık olduk. Ardından yaşam tarzı (lifestyle) markalarının yükselişi geldi. Son yıllarda ise sektörün en hızlı büyüyen ve en yüksek katma değer yaratan alanlarından biri olan markalı rezidanslar (Branded Residences), dünya turizm ve gayrimenkul pazarının yeni yıldızı haline geldi.
Bugün artık dünyanın en güçlü otel markaları yalnızca misafir ağırlamıyor; insanların yaşayacağı evleri, yatırım yapacağı mülkleri ve hatta yaşam biçimlerini tasarlıyor. Bir zamanlar yalnızca birkaç lüks destinasyonda karşımıza çıkan markalı rezidans projeleri artık Dubai’den Miami’ye, Phuket’ten Lizbon’a, Bodrum’dan İstanbul’a kadar dünyanın dört bir yanında yükseliyor.
Bu gelişim tesadüf değil. Çünkü küresel yatırımcı profili değişiyor. İnsanlar artık sadece bir konut satın almak istemiyor; güvenilir bir marka tarafından yönetilen, uluslararası standartlarda hizmet sunan ve değerini koruyacak bir yaşam alanına yatırım yapmak istiyor.
Aslında branded residence kavramının özünde tam da bu yaklaşım yatıyor. Bir Four Seasons, Ritz-Carlton veya Aman rezidansında ev sahibi olmak yalnızca bir gayrimenkul satın almak anlamına gelmiyor. Aynı zamanda dünyanın farklı noktalarında tanınan bir markanın sunduğu hizmet kültürüne, operasyonel kaliteye ve prestijli bir yaşam tarzına sahip olmak anlamına geliyor.
Bu nedenle markalı rezidanslar günümüzde yalnızca lüks konut segmentinin değil, aynı zamanda turizm yatırım sektörünün de en önemli büyüme alanlarından biri olarak kabul ediliyor.
Markanın Gayrimenkule Etkisi
Otelcilik sektöründe yıllardır savunduğumuz bir gerçek var: Güçlü bir marka, yatırımın değerini artırır.
Bu durum markalı rezidanslarda çok daha net şekilde görülüyor.
Dünya genelindeki araştırmalar, branded residence projelerinin benzer lokasyondaki bağımsız projelere göre ortalama yüzde 25 ila 40 arasında daha yüksek satış fiyatlarına ulaşabildiğini gösteriyor. Bunun temel nedeni yatırımcıların ve son kullanıcıların markaya duyduğu güven.
Marka yalnızca satış sürecinde avantaj sağlamıyor. Kiralama gelirlerinden ikinci el satış değerlerine kadar birçok alanda projeye önemli katkılar sunuyor. Ayrıca profesyonel yönetim sistemi sayesinde mülk sahipleri operasyonel süreçlerle uğraşmak zorunda kalmıyor.
Özellikle uluslararası yatırımcılar açısından bakıldığında, tanınan bir otel markasıyla ilişkilendirilen projeler çok daha hızlı pazarlanabiliyor ve daha geniş bir alıcı kitlesine ulaşabiliyor.
Kısacası günümüz gayrimenkul dünyasında marka artık yalnızca bir pazarlama unsuru değil, doğrudan finansal performansı etkileyen stratejik bir yatırım aracı haline gelmiş durumda.
Dünyada Yatırımın Yeni Merkezi
Markalı rezidans pazarının gelişimine baktığımızda bazı destinasyonların diğerlerinden ayrıştığını görüyoruz.
Bu listenin başında kuşkusuz Dubai geliyor.
Son on yılda dünyanın en büyük branded residence merkezi haline gelen Dubai, bugün Armani, Bulgari, Etro, Ritz-Carlton, St. Regis, Baccarat, Four Seasons, Mercedes-Benz, Bentley ve Bugatti gibi birçok lüks markanın rezidans projelerine ev sahipliği yapıyor. Şehrin uluslararası yatırımcı çekme gücü, vergi avantajları ve küresel bağlantıları bu büyümenin en önemli nedenleri arasında yer alıyor.
Amerika Birleşik Devletleri’nde ise Miami liderliğini koruyor. Özellikle Latin Amerika ve Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar için Miami, markalı rezidans yatırımlarının en önemli merkezlerinden biri olmaya devam ediyor.
Avrupa’da Malaga, Marbella ve Lizbon öne çıkarken, Asya-Pasifik bölgesinde Phuket, Bali, Bangkok ve Vietnam’ın sahil destinasyonları son yılların en hızlı büyüyen pazarları arasında gösteriliyor.
Bu destinasyonların ortak özelliği yalnızca turistik çekicilikleri değil; aynı zamanda yaşam kalitesi, sağlık altyapısı, uluslararası ulaşım olanakları ve yıl boyu yaşayabilme potansiyelleri.
Tam da bu noktada yeni nesil branded residence projelerinin yönü değişmeye başlıyor.
Wellness ve Longevity Dalgası
Pandemi sonrasında dünya genelinde sağlık, iyi yaşam ve uzun ömür kavramları hiç olmadığı kadar önem kazandı.
Bu dönüşüm turizm sektörünü olduğu kadar gayrimenkul sektörünü de etkiliyor.
Artık yatırımcılar yalnızca lüks bir ev değil; sağlık hizmetlerine erişim, wellness olanakları, spor altyapıları, sağlıklı yaşam programları ve sosyal yaşam alanları da talep ediyor.
Bu nedenle son yıllarda wellness residences, medical wellness residences ve longevity residences kavramları hızla yaygınlaşıyor.
Özellikle Six Senses, Aman, Rosewood, SHA Wellness, Clinique La Prairie ve Chenot gibi markalar yaşam süresini uzatmaya, sağlıklı yaşlanmaya ve yaşam kalitesini artırmaya odaklanan yeni nesil projeler geliştiriyor.
Bu trendin önümüzdeki on yıl boyunca branded residence sektörünün büyümesinde belirleyici olacağına inanıyorum.
Türkiye Büyük Bir Fırsatla Karşı Karşıya
Türkiye ise bu dönüşümün tam merkezinde yer alabilecek ülkelerden biri.
İstanbul, Bodrum, Çeşme, Göcek, Antalya ve Kapadokya gibi destinasyonlar halihazırda uluslararası yatırımcıların radarında bulunuyor.
Ancak Türkiye’nin asıl avantajı yalnızca turizm potansiyeli değil.
- İklim.
- Termal kaynaklar.
- Doğal yaşam.
- Sağlık altyapısı.
Ve dört mevsim yaşam imkânı.
Özellikle Ege Bölgesi, Kazdağları hattı, Batı Karadeniz, Bodrum Yarımadası ve Antalya Körfezi wellness ve longevity odaklı branded residence yatırımları için son derece güçlü bir potansiyele sahip.
Körfez ülkeleri, Avrupa pazarı ve Türk diasporası dikkate alındığında önümüzdeki yıllarda Türkiye’de branded residence yatırımlarında önemli bir ivme yaşanması şaşırtıcı olmayacaktır.
Türkiye’den Dünyaya Açılan Yeni Nesil Markalı Rezidans Yatırımları
Türkiye’de markalı rezidans pazarının gelişimini gösteren en dikkat çekici örneklerden biri de son dönemde hayata geçirilen RAMS Global yatırımlarıdır. İstanbul’da geliştirilen ETRO Residences İstanbul, moda dünyasının prestijini gayrimenkul sektörüne taşırken, Bodrum’da geliştirilen Rams Resort Bodrum ise uluslararası otel markalarının yaşam alanlarına olan ilgisinin güçlü bir göstergesi olarak öne çıkmaktadır. Bu projeler, Türkiye’nin artık yalnızca küresel branded residence trendini takip eden bir pazar değil, uluslararası moda, yaşam tarzı ve konaklama markalarının yatırım yapmak istediği stratejik bir destinasyon haline geldiğini göstermektedir. Özellikle İstanbul, Bodrum, Çeşme ve Antalya gibi destinasyonlarda önümüzdeki yıllarda benzer markalı rezidans yatırımlarının hız kazanması beklenmektedir.
Geleceğin Residence Markaları
Bugün branded residence sektöründe faaliyet gösteren markalar yalnızca otel markalarından oluşmuyor.
Luxury segmentte Four Seasons Residences, Ritz-Carlton Residences, St. Regis Residences, Aman Residences, Mandarin Oriental Residences, Raffles Residences ve Fairmont Residences öne çıkıyor.
Lifestyle segmentinde W Residences, SLS Residences, Mondrian Residences, Nobu Residences, Virgin Residences ve Hyde Residences dikkat çekiyor.
Moda dünyası da bu pazarda son derece aktif. Armani Residences, Etro Residence, Versace Residences, Fendi Residences, Roberto Cavalli Residences, Elie Saab Residences ve Dolce & Gabbana Residences sektördeki en güçlü moda markaları arasında yer alıyor.
Bunun yanında Marriott Executive Apartments, Hyatt House, Wyndham Residences, Radisson Residences, Swissôtel Living ve Ascott Residence gibi markalar uzun konaklama ve otel dairesi konseptlerinde büyümeye devam ediyor.
Önümüzdeki dönemde bu listeye otomotiv, teknoloji ve wellness sektörlerinden daha fazla markanın katılacağını öngörmek zor değil.
Sonuç olarak
Konaklama sektörü tarihinin yeni bir kırılma noktasında bulunuyor.
Bir zamanlar oteller yalnızca oda satıyordu.
Bugün deneyim satıyorlar.
Yarın ise yaşam satacaklar.
Markalı rezidanslar işte bu dönüşümün en güçlü temsilcisi konumunda.
Geleceğin başarılı turizm yatırımları yalnızca yüksek doluluk oranlarına sahip oteller olmayacak. Aynı zamanda yatırımcıya güven veren, yaşam kalitesi sunan ve uluslararası standartlarda yönetilen karma kullanımlı yaşam projeleri olacak.
Bu nedenle branded residences kavramını yalnızca bir gayrimenkul ürünü olarak değil, turizm sektörünün geleceğini şekillendiren stratejik bir yatırım modeli olarak değerlendirmek gerekiyor.
Orhan Genceli
Otel Marka ve Yatırım Danışmanı
